Přerod rezidenčního bydlení z malty a cihel do největší třídy aktiv je fascinující příběh, který začíná snahou západních vlád podporovat vlastní bydlení pro své obyvatele a končí přeměnou trhu s bydlením jako investičního produktu pro masivní investiční odvětví.
V 18. století byla zemědělská půda v nominálním měřítku nejhodnotnější aktivum na světě. V 19. století to byly továrny, které hnaly dopředu průmyslovou revoluci. A nyní je to bydlení.
Do půlky 20. století byly nemovitosti relativně stabilní, ceny a nájemné rostly jen pozvolna v průběhu času. To bylo způsobeno především třemi faktory:
- relativně špatně rozvinutým hypotečním trhem,
- rychlým zlepšením dopravy, která lidem umožnila žít dále od místa práce,
- nízkou regulací pozemků, která stavitelům domů dala větší volnost při stavbě.
Boom vlastního bydlení: jak vládní podpora ovlivnila trh s bydlením po druhé světové válce
Po druhé světové válce však prošly trhy s bydlením malou revolucí. Západní vlády, i z hrozby komunismu v době studené války, se rozhodly, že musí udělat více pro své občany a začala oficiální podpora vlastního bydlení. Úvaha vlád byla, že občané vlastnící svůj domov budou finančně stabilnější a že lidé budou moci z hodnoty svých domů čerpat kapitál, pokud odejdou do důchodu nebo se ocitnou v potížích.
Na podporu vlastního bydlení zavedly vlády pobídky, včetně nízkoúročených hypoték s pevnou sazbou a hypoték bez akontace (vlastních příjmů). V důsledku toho se podíl hypotečních úvěrů na HDP na západě mezi lety 1940 a 2000 více než zdvojnásobil. Míra vlastního bydlení ve stejném časovém období výrazně vzrostla: v USA ze 45 % na 70 % a v Británii z 30 % na 70 %.
NIMBY a přísnější regulace: Omezení výstavby v západním světě
Vlády však zároveň zpřísnily pozemkovou regulaci, což developerům stále více ztěžovalo výstavbu nových domů. Vznikl díky tomu i vlastní název fenoménu NIMBY (not in my backyard), kdy současní vlastníci nemovitostí brání další výstavbě v okolí svého domu.
Výsledkem bylo, že míra bytové výstavby v západním světě klesla na více než polovinu toho, co byla v 60. letech. A to i v oblastech s vysokou poptávkou, jako je Manhattan, Londýn nebo Sydney. Zároveň v druhé polovině 20. století bylo pouze marginální zlepšení vlakové a automobilové dopravy, která umožnila dojíždět do práce. Lidé opět začali být nuceni si hledat bydlení blíže místu, kde pracovali.
Nedostatek nové bytové výstavby v kombinaci se zvýšenou poptávkou po bydlení vedl k vyšším cenám pozemků, a nakonec i vyšším cenám bydlení. Průměrné nájemné v USA vzrostlo mezi lety 1960 a 2016 reálně o 61 %, zatímco příjem průměrného nájemce vzrostl pouze o 5 %, podle Joint Centre for Housing Studies z Harvardské univerzity.
Trh s bydlením v novém tisíciletí
To následně vedlo k růstu finančního odvětví, protože banky a další finanční instituce začaly nabízet produkty a služby určené k tomu, aby lidem pomáhaly kupovat a zvelebovat bydlení. Postupem času se trh s bydlením stal masivním finančním odvětvím s miliardami dolarů investovanými do nemovitostí, cenných papírů krytých hypotékami a dalších finančních produktů.
Navzdory počátečním krátkodobým boomům a propadům, se bydlení stalo největší třídou aktiv na světě s relativně dlouhodobou cenovou stabilitou. A v dohledné době tomu tak i pravděpodobně zůstane – rezidenční nemovitosti podle poradenské společnosti Savills reprezentují tři čtvrtiny veškeré hodnoty nemovitostí na světě.
Nájemní bydlení je jedna z mála nemovitostních tříd, u které se nájem vyjednává jednou ročně, a proto je tolik oblíbená u investorů i v době současné vysoké inflace. S pokračujícími megatrendy urbanizace, zmenšující se velikostí domácností, růstem populace a s omezenou novou výstavbou bytů bude trh s bydlením hrát významnou roli v investičním světě i do budoucna.
Rent to own – alternativa financování vlastního bydlení v budoucnosti
Dlouhodobý růst cen nemovitostí a snižující se dostupnost vlastního bydlení podporuje vznik alternativních produktů, které tuto situaci řeší. Koncept rent to own umožňuje získat vlastní bydlení těm, kteří zatím nedosáhnou na hypotéku, ačkoli v krátkodobém horizontu by na ni již dosáhli.
