Ještě nedávno byla běžná strategie pořídit si menší byt s tím, že později poslouží jako krok k většímu bydlení. Dnes se ale ukazuje, že tato cesta naráží na komplikace, a pro řadu lidí se mění spíš v začarovaný kruh. O tom, co za tím stojí a jaké alternativy existují, píše pro CzechCrunch Martin Machala ze startupu Ownest, zaměřeného na alternativní financování nemovitostí.
Změna malého bytu za větší? Banky na to nejsou připravené
Na první pohled vypadá přechod z menšího bytu do většího domova jednoduše – prodat starý, vzít si hypotéku a koupit nový.
V praxi ale narážejí rodiny na zásadní překážku, že banky často neumožňují financování nového bytu dřív, než je ten starý prodaný. Dvojí hypotéku si přitom většina rodin nemůže dovolit, zvlášť pokud jeden z partnerů je na rodičovské dovolené. Překlenovací úvěry, které mají tuto situaci řešit, mají nízký limit dva a půl milionu korun, což na větší byt v Praze nebo Brně nestačí.
Tento problém se týká desítek tisíc domácností. Odhady naznačují, že zhruba 70 až 100 tisíc splácí hypotéku na byt do 45 m² a dalších 130 až 200 tisíc žije v bytech do 60 m². Čelí tedy otázce, zda a jak přejít do většího, když podmínky nejsou příznivé. Psychologové přitom upozorňují, že právě domácí prostředí významně ovlivňuje kvalitu rodinného života. Když děti nemají dostatek prostoru, zvyšuje to stres, který ovlivňuje jejich školní výsledky i vztahy v rodině. Bydlení tak není jen otázkou peněz, ale i kvality života.
Přechodné nájemní řešení bývá drahé
Častým řešením je prodej stávajícího bytu a dočasné přestěhování do nájmu. Tento krok však může přijít draho – nejen kvůli nájemnému, ale i kvůli tomu, že během čekání rostou ceny nemovitostí.
Například v Praze se podle Delloite Real Indexu zvýšila průměrná cena bytů za půl roku o téměř šest procent. U bytu o velikosti 80 m² to znamená nárůst ceny zhruba o 660 tisíc korun. Pokud rodina mezitím stráví půl roku v nájmu za přibližně 30 tisíc měsíčně, zaplatí dalších 180 tisíc. Celkově tak jen samotné čekání a hledání nového bytu může vyjít na více než 800 tisíc korun – a to i tehdy, když už má rodina hypotéku připravenou.
To svádí k myšlence obejít mezikroky a pokusit se prodat současný byt a zároveň rovnou koupit nový. Jenže takový postup s sebou nese velké riziko – pokud něco nevyjde, může rodina přijít o rezervační poplatek, zaplatit sankce za nečerpání hypotéky a nakonec skončit v nájmu na neurčito.
V takových situacích se jako smysluplnější jeví alternativní možnosti financování. Jednou z nich je odložená hypotéka, která umožňuje koupit nový byt okamžitě, ale samotné splácení posunout o několik měsíců – obvykle 4 až 24. Díky tomu má domácnost dostatek času na prodej stávající nemovitosti bez tlaku, s možností vyjednat lepší podmínky a bez nutnosti dělat unáhlená rozhodnutí.
Alternativní způsoby financování nemovistosti
- Odložená hypotéka – Byt za vás nejprve koupí společnost. Vy v něm mezitím bydlíte jako nájemce a předem víte, za kolik jej později odkoupíte. Nemusíte mít vlastní úspory, a hypotéku si sjednáte později – například až klesnou úroky nebo prodáte jinou nemovitost.
- Nájem s následným odkupem (Rent-to-Own) – Nejprve bydlíte v pronájmu a po smluvené době máte přednostní právo byt odkoupit za předem stanovených podmínek. Část nájmu obvykle slouží jako záloha na budoucí koupi. V České republice poskytovatel musí mít bankovní licenci na výběr prostředků od retailového spotřebitele.
- Byt na protiúčet: Někteří developeři nabízí možnost nakupovat nové byty na protiúčet. Mívá nepříliš výhodné podmínky pro klienta.
- Překlenovací úvěr: Krátkodobá půjčka, která pomůže překlenout období mezi koupí nové a prodejem staré nemovitosti. Umožňuje vyhnout se nucenému stěhování nebo nevýhodnému prodeji, ale bývá omezena nízkým úvěrovým limitem.
- Sdílené vlastnictví: Na koupi nemovitosti se složí více investorů, například přes online platformu. Každý splácí svou část a zároveň dostává podíl z nájmu, který platí nájemce. Výhodou je nižší vstupní investice a rozložení rizika, ale vyžaduje důvěru mezi spoluvlastníky a jasná pravidla.
- Sale-and-rent-back: Prodáte svou nemovitost, ale nadále v ní můžete bydlet jako nájemce. Získané peníze a čas využijete k nákupu nové nemovitosti. Tato praxe je častější v zahraničí (např. USA, UK).
- Americká hypotéka: Jde o úvěr zajištěný nemovitostí, ale peníze z něj můžete využít na jakýkoli účel – třeba i na koupi jiné nemovitosti. Nemusíte dokládat, na co půjčku použijete. Oproti klasické hypotéce má ale obvykle vyšší úrok a platí pro ni specifická pravidla.
- Družstevní bydlení: Úvěr si bere bytové družstvo, ne jednotlivec. Vy jako zájemce složíte vstupní podíl a zbytek splácíte formou nájemného.
- Stavební spoření: Tradiční produkt s podporou státu. Po naspoření určité částky můžete získat výhodný úvěr s pevným úrokem na koupi či opravu bydlení. Nevýhodou může být nízký maximální limit úvěru, který často nestačí na celý byt.
Odložená hypotéka jako řešení s časovým polštářem
Odložená hypotéka je běžnou praxí například v USA či Austrálii, kde ji nabízejí mnohé realitní kanceláře. V České republice jde však stále o novinku, která je často spojena s externím financováním, například ze strany developerů.
V modelu Ownestu kupuje byt pro klienta investor, přičemž kupující má možnost ho později odkoupit za předem stanovených konkrétních podmínek. K samotnému odkupu většinou dochází buď prostřednictvím klasické bankovní hypotéky (proto „odložená hypotéka“), nebo z výnosu z prodeje původní nemovitosti. Silnou stránkou tohoto řešení je možnost v podstatě okamžitého nastěhování, zatímco klient získá čas na zajištění výhodnějšího financování nebo pohodlný prodej svého stávajícího bytu.
Nejvýhodnější pochopitelně je, pokud trh roste rychleji, než jaké jsou podmínky pro odkup bytu po domluvené lhůtě. V programu Ownest je například odkupní cena stanovena předem a zvyšuje se o 6,25 % ročně. Lze tedy snadno odhadnout, kdy se to vyplatí. Vedle toho klient hradí dvouprocentní poplatek za právní a investiční prověření nemovitosti a skládá jedno procento z ceny bytu jako zálohu, která propadne, pokud nemovitost nakonec neodkoupí.
Pokud by například v Praze ceny bytů rostly dál tempem 10 % ročně, mohla by se cena 80metrového bytu za dva roky zvednout z 11 na 13,3 milionu korun. I po odečtení poplatků (cca 220 tisíc Kč) by byl klient „v plusu“ o více než 670 tisíc korun.
To je hlavní důvod, proč toto řešení oslovuje tolik rodin. Z více než půlmiliardy investovaných prostředků a více než 1 200 registrovaných zájemců v rámci programu Ownest tvoří přechod do většího bytu už 45% všech poptávek. Tento přístup dává smysl – klient si nejprve vybere nové bydlení, může se ihned nastěhovat a s prodejem starého bytu nespěchá. Vyhne se tak zbytečným finančním ztrátám, stresu i riziku, že mu nové vysněné bydlení mezitím uteče.
Původní komentář k naleznutí na https://cc.cz/mensi-startovaci-byt-jako-cesta-k-vetsimu-bydleni-stale-vice-cechu-zjistuje-ze-to-muze-byt-past/
