Odolný nájemní trh v nepříznivé době potvrzuje investiční hypotézu velkým hráčům
Jen co jsme si před rokem mysleli, že pandemie Covidu-19 je za námi, Rusko 24. února 2022 zahájilo invazi na Ukrajinu. Přestože přímý dopad této války v Evropě byl na český rezidenční trh v roce 2022 spíše omezený, nepřímé následky v podobě skokového nárůstu cen energií, které se propsaly do růstu inflace, už nikoliv.
S rozběhnutou inflací po pandemii následovala razantní reakce od centrální banky v podobě zvýšení úrokových měr a přísných limitů, které vedly k téměř zamrznutí celého nemovitostního trhu. Velká část kupujících zjistila, že na hypotéku nyní nedosáhne.
Poptávka potenciálních kupců se tak díky vysokým cenám nemovitostí a skokovému zvýšení úrokových měr přesunula z vlastnického na nájemní bydlení, které v kontextu pandemie a války podtrhuje celkovou odolnost nájemního bydlení v Evropě.
Tato odolnost je dána pokračujícími trendy jako je migrace do měst, zmenšující se velikost domácností nebo růst populace s omezenou novou nabídkou bytů. Tyto trendy vytváří další poptávku po bydlení ve velkých městech, která potvrzuje základní investiční hypotézu velkým fondům.
Je důležité mít na paměti, že současné desetiletí je transformačním pro rezidenční sektor (i ve Střední Evropě). Investiční fondy s globálním polem působnosti budou více a více transformovat rezidenční sektor do nájemního bydlení, který investorům slibuje jistotu a stabilitu příjmů, které jsou přímo vázány na růst inflace. S omezenou novou nabídkou je to zásadní informace pro všechny, kteří plánují do budoucna kupovat rezidenční nemovitost ve velkých městech.
Navíc současné zdražení financování pro developery má za následek spíše další útlum výstavby, který s problémy dodavatelských řetězců rozdmýchává diskuse ohledně nedostupnosti bydlení pro mladé rodiny a kupující prvních bytů. Všeobecně známý zdlouhavý povolovací proces současné problémy pouze umocňuje.
Praha, nejkrásnější město světa
V Ownestu jsme toho názoru, že Prahu nečekají roky klesajících cen, ale naopak se otevírá relativně krátká příležitost k nákupu nemovitosti v hotovosti. Bydlení v Praze, ať už kvůli životnímu stylu nebo pracovním příležitostem, bude vytvářet dlouhodobě silnou poptávku.
Praha je totiž na pomyslném vrcholu nejkrásnějších měst na světě mezi Barcelonou a New Yorkem, což z ní dělají skvělou rekreační a tím pádem i investiční destinaci. Britský Guardian dokonce zařadil Holešovice mezi 10 nejvíce cool čtvrtí v Evropě[1].
Navíc Praha si vede skvěle i ve více analytickém žebříčku atraktivity evropských měst Living Cities Index[2], který sleduje demografické a ekonomické aspekty měst s přihlédnutím na vzdělání a dopravu v metropoli. Praha je v nejlepším kvadrantu spolu s Paříží nebo Londýnem. Tento index slouží velkému německému fondu Patrizia jako indikátor pro investiční rozhodování.
Pro kontext přidávám poslední dostupné průměrné ceny v evropských městech za rok 2021 od společnosti Deloitte.
Vysoké úroky pouze odložily poptávku po vlastnickém bydlení
Podle časopisu The Economist, z ledna 2020, je vlastní bydlení největším generátorem bohatství pro běžné rodiny. Je tedy pouze otázkou, kdy úroky klesnou na dostatečně atraktivní míru, která opět spustí poptávku po vlastním bydlení.
Dle analýzy společnosti Silverline RE, můžeme se v létě roku 2023 dostat do situace, kdy bude ekonomicky výhodnější si opět byt koupit, než zůstat v nájmu. To se podle prognózy vyplatí u sazby pod 4,5 % p.a. s ohledem na další rostoucí nájem ve větších českých městech, který odhadují o dalších 10 %.
Ownest jako alternativa pro současný nákup bytů
S ohledem na fakt, že v první polovině roku 2023 očekáváme reset cenových očekávání u prodávajících, nabízíme alternativu pro ty, kteří si chtějí pořídit vlastní bydlení a budou připraveni do pár let na hypotéku. Dle odborníků, ale i České národní banky, je pouze otázkou kdy, a ne jestli, budou úrokové míry klesat. A to bude impuls, kdy ceny nemovitostí opět mohou začíst růst.
Ownest tak může potenciálnímu zájemci koupit větší byt, než který by si mohl dovolit se současnou hypotékou, a ten si jej může odkoupit za předem dohodnutou cenu, až úroky pro hypotéku klesnou.
Navíc potřebuje pouze 3 % z hodnoty bytu a nemusí se vázat s fixací na dalších 5 let na vrcholu úrokových měr. Díky rychlému nákupu v hotovosti s Ownestem, který jsme schopni nabídnout prodávajícím, budeme schopni realizovat zajímavé slevy i pro naše klienty, kteří ponesou stejný poměr jako investor.
Věříme, že díky naší službě budeme schopni usnadnit lidem cestu k vlastnímu bydlení, kdy je současná situace odkázala pouze na nájemní bydlení. Náš produkt, který kombinuje nájem s opcí na odkup, chce dát možnost, nikoliv povinnost, si byt za předem danou cenu odkoupit.
A kdyby se cokoliv pro naše klienty změnilo, můžou odejít, protože veškeré vlastní prostředky pro akontaci na hypotéku si spořili po vlastní ose, pravděpodobně v bezpečí své banky.
[1] https://www.theguardian.com/travel/2020/feb/08/10-of-the-coolest-neighbourhoods-in-europe-paris-berlin-rome
[2] https://patrizia-living-cities.cdn.prismic.io/patrizia-living-cities/24767f6b-37b3-436b-91d2-32ad3703e579_PATRIZIA_LiCi_Index_2022.pdf
